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ATTENZIONE! Se al momento di occupare l’edificio ci sono problemi con gli impianti, rischi la tua carriera! I puntata…

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Finalmente il telefono ha smesso di suonare! Andrea è il responsabile dello sviluppo immobiliare di un grande gruppo industriale ed è in un momento di grande tensione.


Dopodomani, infatti, si inaugura il nuovo edificio, l’emblema del gruppo.

È costato la bellezza di oltre 30 milioni di euro.

La Signora, che è l’azionista di maggioranza, ha invitato le Autorità cittadine e il Ministro del Lavoro, ci saranno i migliori clienti dell’azienda e Andrea deve essere certo che tutto fili liscio.

Il nuovo edificio, che in realtà è ancora in parte cantiere a causa dei grandi ritardi accumulati, deve funzionare senza alcun inconveniente!


Su questo progetto si gioca la carriera di Andrea, che ha lavorato durante tutto il progetto a stretto contatto con la Signora.


Ha dovuto gestire ed assecondare l’evolversi dei requisiti voluti per l’edificio, risolvere imprevisti, far fronte a ritardi ed errori di progetto e di esecuzione, e tutto ciò gli è costato notti insonni, tanti weekend passati a lavorare, ferie saltate, tensioni e stress.


L'inconveniente è sempre in agguato

 

Ad un tratto, ecco un altro squillo di telefono. Questa volta è Michele, il responsabile della manutenzione. Andrea deve rispondere: speriamo non ci siano problemi!


Bastano poche parole da parte di Michele per far sì che i polsi di Andrea inizino a tremare: come è possibile?! Nonostante tutti i controlli fatti nelle ultime settimane! Come è potuta succedere una cosa simile!? Tutto l’edificio senza energia elettrica!

 

Michele gli riferisce che in cabina elettrica non ci sono problemi. Tuttavia, nel quadro generale, è scattata la protezione della linea principale di alimentazione.

Dopo qualche minuto si scopre la causa!

Maledizione! Una blindosbarra esplosa! Il problema è grave ma per fortuna mancano due giorni all’evento.


Andrea non vuole nemmeno pensare alle conseguenze per la sua immagine e carriera se il guasto si fosse presentato durante l’inaugurazione! Per ora bisogna pensare ad affrontare l’emergenza, poi si cercherà un responsabile.


Il guasto (la blindosbarra esplosa), è stato affrontato, installando cavi elettrici provvisori, e l’evento si è svolto regolarmente.

 

L’eco del grave disservizio è arrivato sì fino all’alta dirigenza, ma è stato smorzato.

 

In cuor suo, Andrea, persona molto intelligente, sapeva bene che aveva rischiato grosso e che le cause andavano eliminate alla radice!

 

Bisognava indagare all’interno del processo di realizzazione dell’opera: era lì che, mascherate da qualche parte, si nascondevano le cause del disservizio agli impianti, potenzialmente disastroso per la sua brillante carriera!


Conoscere è un bene

Andrea sentiva che avrebbe così scovato anche le cause di tutti gli altri problemi, più o meno evidenti, che avevano condizionato pesantemente i tempi di realizzazione, la qualità delle opere, i costi iniziali e gestionali, oltre che le prestazioni.

 

Pur avendo una buona squadra, lui sa perfettamente che i suoi non ne possono sapere più di quelli che edifici ed impianti li costruiscono per mestiere!

 

Quelli, sono scafati e difficili da gestire; sanno sfruttare ogni occasione e sono ben consapevoli che di fronte all’urgenza e al rischio di ritardare la consegna, riescono a far cadere tutte le barriere sui costi, sull’efficienza, sulla manutenzione, sui controlli, sull’affidabilità…E questo incidente ne è la prova!

 

Andrea non può però permettersi di correre (ancora) rischi così grandi per la sua carriera. Deve assolutamente indagare e smascherare le cause profonde di situazioni così gravi (e tuttavia così comuni). Solo così potrà intervenire su di esse e prevenirle. Risolvendo il problema alla radice!

 

Ora ad Andrea appare finalmente chiara l’unitarietà degli obiettivi di tempo, qualità, costo e prestazioni, e sa che non dovrà mai più affrontarli separatamente. Come procedere non gli è ancora chiaro, e proprio per questo si è messo al lavoro per scoprirlo.

 

Andrea ha analizzato l’intero processo di costruzione, dalla primordiale fase di concepimento dell’edificio fino ad oggi.

Ha chiesto il supporto di esperti in ingegneria per impianti complessi e ha fatto scoperte interessanti, che ci racconterà.


I segreti per avere edifici perfetti

Andrea ha scoperto, sulla sua pelle, alcuni segreti, per fare in modo che gli impianti complessi vengano:

  • completati entro i tempi;
  • siano in grado di fornire la indispensabile sicurezza alle persone e all’edificio;
  • possano garantire il comfort termico, acustico e luminoso;
  • siano di facile manutenzione;
  • siano di semplice gestione;
  • siano energeticamente efficienti;
  • non sfondino il budget.

Grazie al collaudo degli impianti Andrea infatti ha scoperto:

 

  • l'importanza del progetto, dei contratti d'appalto;
  • l'importanza della direzione dei lavori;

al fine di evitare minacce alla sua carriera, vediamo come.

I Collaudatori iniziarono le loro verifiche:

  • verifiche a vista, per controllare la rispondenza al progetto e alla regola dell’arte;
  • verifiche documentali, per verificare la completezza della documentazione finale di impianto, indispensabile per la rispondenza normativa, la gestione e la manutenzione;
  • verifiche funzionali, per controllare che gli impianti fornissero le prestazioni per cui erano stati realizzati.

Prima di iniziare il loro lavoro, i collaudatori chiesero di esaminare:

  • i progetti usati per appaltare i lavori
  • i contratti stipulati con gli appaltatori
  • le perizie di variante
  • i disegni costruttivi dell’appaltatore
  • le approvazioni di disegni e materiali del direttore dei lavori,
  • i rapporti di prova degli appaltatori
  • la documentazione finale di impianto
  • le certificazioni

E qui cominciarono le prime difficoltà. Fu presto evidente che:

  • i contratti stipulati con gli appaltatori erano carenti;
  • il progetto esecutivo degli impianti era incompleto e impreciso: infatti non c’era alcuna indicazione sulle modalità di controllo e verifica in corso di cantiere che impegnasse gli installatori a rispettare il livello qualitativo e prestazionale richiesto;
  • i progetti costruttivi, che negli impianti complessi sono fondamentali, erano inesistenti;
  • le schede di sottomissione di apparecchiature e materiali, con le quali la Direzione dei Lavori dovrebbe valutarne e autorizzarne, o meno, l’impiego erano inesistenti;
  • le perizie di variante introdotte nel corso del cantiere non avevano alcun progetto, nemmeno la descrizione delle prestazioni da raggiungere;
  • sia nell'elenco dei prezzi unitari di progetto, che in quelli delle perizie di variante c’erano solo macro-voci “a corpo”, ciascuna da decine di migliaia di euro, impedendo di fatto di poterne valutare la congruità;
  • era mancato ogni coordinamento tra le opere dell’appalto principale e quelle che Andrea aveva appaltato direttamente: non si capivano i motivi delle scelte fatte, non erano chiaramente indicate le prestazioni da raggiungere.

I collaudatori proseguirono, poi, facendo verifiche a vista per verificare la congruità alle buone regole dell’arte.

 

Fecero smontare controsoffitti, pareti mobili, pavimenti galleggianti, aprendo quadri elettrici e unità di trattamento aria…
Infine passarono alle prove di funzionamento, controllando non solo il funzionamento normale ma anche quello in emergenza, le sequenze di avviamento e spegnimento, quelle di sicurezza…

Nel corso di queste verifiche vennero evidenziati moltissimi errori di progetto e installazione, alcuni dei quali irrisolvibili; c’erano, ad esempio:

  • serrande tagliafuoco installate in posizioni tali da renderle del tutto inefficaci, che
  • potevano essere sistemate solo smontando controsoffitti di pregio all'interno di locali di grande altezza
  • una volta smontati i controsoffitti, per raggiungere le serrande tagliafuoco si dovevano smontare e modificare impianti elettrici, tubi, canali dell’aria…
  • flussostrati di impianti antincendio Water Mist che non davano alcun valore al BMS;
  • interruttori differenziali degli ascenori non coordinati...

...e quindi?

Andrea è arrivato a un punto molto preciso riguardo la conoscenza dei lavori. Ha capito che il collaudo non è né uno spreco né tempo perso. Ha sperimentato, sulla sua pelle, quali possono essere le (disastrose) conseguenze della mancanza di controllo sui lavori.

 

 Siamo solo all’inizio dei gravi errori riscontrati durante il collaudo.

 

 

Non perdere la prossima puntata della storia di Andrea, per scoprire tutte le fasi più insidiose del processo di realizzazione di impianti complessi.

 

Scoprirai anche come il collaudo degli impianti può individuare ed eliminare le insidie che gravano sul tuo edificio, per avere la certezza che sia realmente sicuro.      

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